Analiza porównawcza wybranych zagadnień wywłaszczania nieruchomości w Polsce i za granicą

Realizacja nowych inwestycji w nieruchomości wymaga pozyskania przestrzeni na ich lokalizację. W przypadku inwestorów prywatnych, pozyskiwanie praw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane odbywać się może jedynie w formie umów cywilnoprawnych. Inwestorzy sektora publicznego (Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego), gdy rodzaj realizowanych przezeń inwestycji nosi znamiona inwestycji celu publicznego, prawo do dysponowania nieruchomością mogą pozyskać ponadto w drodze wywłaszczenia. W większości krajów podstawowe zasady wywłaszczeń zawarte są w konstytucjach bądź innych aktach prawnych o charakterze zasadniczym dla ustroju polityczno-gospodarczego, natomiast procedury wywłaszczania nieruchomości i związane z nim odszkodowania uregulowane są przepisami prawa w randze ustaw i rozporządzeń. Najczęstszą podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa, a w sytuacjach szczególnych - wartość odtworzeniowa nieruchomości, określana przez uprawnione osoby - zwykle rzeczoznawców majątkowych. Najczęściej stosowanym sposobem wyceny nieruchomości jest podejście porównawcze i metoda porównywania parami. W wycenie uwzględnia się najczęściej taki sposób użytkowania nieruchomości, w jakim znajduje się nieruchomość (przed wywłaszczeniem). W większości krajów wysokość odszkodowania uwzględnia również utracone korzyści. W niektórych krajach rekompensowane są także inne uzasadnione koszty pozostające w bezpośrednim związku z wywłaszczeniem.

---

Realization of investments on real estate require space for their localization. Private investors can only acquire property rights enabling then to use the property for building purposes by civil contract. Public investors, while dealing with public purpose investment, can also gain these rights by expropriation. In most countries, the basic expropriation rules are regulated in constitutions or other fundamental acts typical for socio-economic system, while the rules concerning procedures and determining the amount of compensation can be found in statutes and ordinance. The most often base of compensation is the market value (in special situations cost value) estimated by qualified property valuers. The most common way of estimating the value is pair sales comparison method one of the methods of sales comparison approach. While estimating value of a property the way it is used before the investment (before the expropriation) is usually taken into consideration. In most countries the compensation includes lost profits too. In some countries other costs directly connected with the expropriation are also compensated.