Determinanty pola cenności nieruchomości lokalowych na rynku na przykładzie Olsztyna

Due to its characteristics, real estate is considered to be one of the barometers of the coming changes in the business cycle. Both for the investor and the owner, the real estate has some potential expressed in the value of the real estate. However, determining the value, in the context of the potential, is an extremely difficult task because every man can perceive one real estate differently. The reference point of the man to the real estate is reflected in the notion of real estate valuables. The real estate valuables area is a dynamic category, it undergoes constant changes and modifications, both in the individual stages of the market development cycle, and during the product - the real estate - life cycle. The aim of this paper is to define factors determining the valuables area in the dwelling property, and designating the levels of valuables in the selected housing estates in Olsztyn.

Instrumentem alokacji ryzyka na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych jest tzw. umowa deweloperska. Konieczność zaangażowania znacznych środków finansowych po stronie dewelopera, niepewność w zakresie finalizacji procesu inwestycyjnego oraz przeniesienia własności nieruchomości na kupującego,to jedne z kilku czynników stanowiących o potrzebie precyzyjnego uregulowania umownego wzajemnych zobowiązań dewelopera i nabywcy. Wobec dynamicznego rozwoju inwestycji mieszkaniowych w ostatnich latach, nierzadkim staje się zjawisko dopuszczania się nadużyć we wzajemnych zobowiązaniach stron umowy deweloperskiej w związku z zawieraniem w jej treści tzw. niedozwolonych postanowień umownych zwanych „klauzulami abuzywnymi” co skutkuje znaczącymi konsekwencjami o charakterze ekonomicznym. Następstwa te należy rozpatrywać na kilku płaszczyznach. Skutki zawieranych umów deweloperskich mają charakter zarówno jednostkowy i wówczas należy je rozpatrywać mając na uwadze analizę wymiernych strat, które nabywca poniósł zawierając umowę obejmującą zapisy należące do katalogu niedozwolonych postanowień umownych, jak również generalny, który pozwala na szerszą ocenę skali zjawiska, a co za tym idzie- ocenę ryzyka związanego z nabywaniem nieruchomości mieszkaniowych w ramach rynku pierwotnego i wpływ tak ugruntowanej niewłaściwej praktyki na szanse i jakość jego dalszego rozwoju. Należy równocześnie podkreślić, iż rynek nieruchomości mieszkaniowych stanowi główny obszar aktywności deweloperów w Polsce.