"Developer contract as the instrument of the professionalization of the residential construction market"

Dnia 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Regulacja ta ma na celu wzmocnienie pozycji nabywcy względem dewelopera, przede wszystkim poprzez lepsze zabezpieczenie zwrotu świadczenia pieniężnego w przypadku niewykonania umowy. Chodzi tu między innymi o takie instrumenty, jak otwarte i zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze, gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, odrębny tryb postępowania w przypadku upadłości dewelopera. Ustawodawca nałożył także na deweloperów szereg obowiązków przedkontraktowych (m.in. obowiązek sporządzenia i doręczenia potencjalnym nabywcom prospektów informacyjnych). W ustawie po raz pierwszy sformułowano legalną definicję umowy deweloperskiej jako kontraktu nazwanego, odpłatnego, o charakterze wzajemnym. Określono równocześnie zasady i tryb zawierania tego typu umów (m.in. zastrzeżono dla umowy deweloperskiej i umowy przedwstępnej formę aktu notarialnego). Po ponad dwóch latach obowiązywania ustawy można pokusić się o pierwsze wnioski dotyczące efektów jej funkcjonowania i roli, jaką faktycznie spełnia. W tym kontekście kluczowa jest odpowiedź na następujące pytania: czy udało się urzeczywistnić wolę ustawodawcy, biorąc pod uwagę realia rynku deweloperskiego? Czy istnieje potrzeba jej nowelizacji? Co można w zapisach ustawy zmienić bądź doprecyzować?Celem niniejszej pracy jest dokonanie oceny wpływu ustawy deweloperskiej na rynek usług deweloperskich, a także: - przedstawienie ogólnej charakterystyki rynku usług deweloperskich, - określenie charakteru prawnego umowy deweloperskiej, - identyfikacja mocnych i słabych stron poszczególnych instrumentów ochrony interesów nabywców, - wskazanie usterek legislacyjnych oraz prezentacja propozycji zmian w tym zakresie.

The Act on the Protection of Rights of the Buyer of Housing Units or Single-Family Homes, dated 16 September 2011, came into force on 29 April 2012. The Act was aimed to strengthen the position of the buyer of housing unit or single-family home relative to the developer primarily through the better protected reimbursement of the monetary benefit if the agreement was unexecuted. The group of instruments for that protection includes open or closed housing trusts, insurance contracts and bank guarantees as well as newly implemented amendments in bankruptcy legislation. Under the Act, residential developers were added a round of new pre-contractual obligations (i. a. preparing an information prospectus and providing it to potential buyers of housing units). The Act introduces the developer contract into the Polish legal system, by defining it as a denominate contract, concluded for a charge and imposing mutual obligations on both parties. It also regulates the contract conclusion procedure by imposing the obliged form of notarial deed for both preliminary and final agreement. Now, after more than two years since the Act came into force, it is a proper time to draw first conclusions regarding its functioning and the role it fulfills. In this context it is crucial to answer these questions: Has the main aim of the Act been achieved? Is there already a need to amend it? Which regulations should be modified or specified?The purpose of this study was to assess the impact of The Act on the Protection of Rights of the Buyer of Housing Units or Single-Family Homes on the Polish real estate development market as well as: - to present the overall characteristic of real estate development market, - to define a legal character of the developer contract, - to list strengths and weaknesses of particular instruments for the protection of the rights of buyers, - to identify legislative mistakes and propose adequate modifications.